Quels sont les principaux risques que tout investisseur immobilier devrait connaître ?

Le risque de marché

Le marché immobilier est cyclique et il y a toujours des hauts et des bas liés aux dernières tendances et préférences sociales, à l’économie, aux taux d’intérêt ou à l’inflation. Il est impossible d’éviter les changements du marché. Mais les investisseurs intelligents peuvent se couvrir avec un portefeuille immobilier diversifié et établir des stratégies basées sur le cycle de chaque marché.

Risque spécifique à un actif ou à une circonstance

Outre le risque de marché et le type d’actif, il est nécessaire de prendre en considération le risque assumé par l’actif sur lequel l’investissement doit être effectué, ainsi que les circonstances spécifiques de l’actif. L’actif et les circonstances sont essentiels pour évaluer le risque assumé.

L'investissement immobilier 1Considérons un bâtiment à rénover, quel risque assumons-nous ici ? Nous considérerons au moins qu’il s’agit d’un investissement à « valeur ajoutée », mais il serait plus approprié d’envisager un scénario « opportuniste ». Nous ne connaissons pas les imprévus qui peuvent survenir dans une réhabilitation et les temps finissent toujours par s’allonger. De la même manière, dans une nouvelle construction, le risque augmente et la capacité à percevoir les loyers pendant la durée des travaux diminue.

L’actif sur lequel l’investissement est réalisé comporte également des risques juridiques, de licence et de permis, d’environnement et de responsabilité, entre autres. Tous ces risques sont évalués au cours du processus de diligence raisonnable afin de les identifier et d’établir les stratégies correspondantes.

Enfin, l’emplacement est un autre facteur de risque circonstanciel à prendre en compte. Un emplacement central n’est pas la même chose qu’un emplacement en banlieue.

Risque par type d’actif

Selon le type d’actif dans lequel nous investissons, le risque sera l’un ou l’autre. Un exemple simple est qu’il y aura toujours des gens à la recherche de maisons et d’appartements, qu’il s’agisse d’une période de croissance ou de récession. Les gens ont besoin d’un endroit pour vivre. C’est pourquoi les propriétés à usage mixte et résidentiel sont considérées comme présentant un faible risque et produisent donc souvent des rendements plus faibles. En revanche, les immeubles de bureaux, bien qu’ils aient tendance à souffrir beaucoup en période de récession, sont moins sensibles à la demande des consommateurs que les centres commerciaux. Une autre catégorie d’actifs qui peut également être touchée est celle des hôtels. En période de récession, il y a moins de capitaux disponibles pour les voyages et les gens cessent d’aller à l’hôtel. Ils présentent un risque beaucoup plus élevé que les appartements ou les bureaux, mais peuvent également obtenir des rendements beaucoup plus élevés.

Risque de liquidité

Les investissements immobiliers sont par nature illiquides. Ce risque et le coût d’opportunité de faire d’autres investissements avec ce capital sont-ils vraiment rémunérés ? On est souvent trop optimiste dans l’attente de trouver des acheteurs au moment de la vente. Cependant, la réalité est qu’il est plus facile d’acheter que de vendre ; c’est pourquoi vous devez évaluer tous les scénarios possibles et être très clair sur le fait que l’investissement est à long terme. Sinon, vous risquez de perdre de l’argent.